Qu’est ce que l’AFO ? "Asimilacion Fuera de Ordenacion"
En 2019, le gouvernement andalou promulgue le Nouveau décret 3/2019, du 26 septembre, qui remplace l'art.13.1 Décret 2/2012, du 10 janvier, réglementant le régime de construction et les implantations existantes sur des terrains non constructibles dans la Communauté autonome d’Andalousie. Ce décret prévoit la possibilité de reconnaître les bâtiments existants, construits sans permis et légalement prescrits, dans une situation juridique spéciale d'assimilation hors cadre juridique légal.
Pour la reconnaissance en situation « AFO », compte tenu de la complexité administrative des démarches, il est fortement recommandé de s’entourer de professionnels (chasseurs immobiliers, architectes…).
Il s'agit d'un régime juridique spécial prévu par la première disposition additionnelle de la loi 7/2002, du 17 décembre et développé par le décret 60/2010, du 16 mars, qui consiste en la régularisation administrative et juridique des constructions construites sans licence municipale et légalement prescrit, résolvant un problème environnemental et urbain.
La résolution administrative qu’il entraîne est l'accréditation la reconnaissance de son aptitude à l'usage existant auquel il est destiné (habitation) : l'accès aux réseaux de services de base existants (fournisseurs d’énergie..) ; l’autorisation des travaux et l’application du régime juridique des lois sur l’urbanisme et le logement.
En bref, cette disposition légale permet de régulariser (attention, NE PAS LÉGALISER) les constructions résidentielles isolées sur des terrains non bâtis. Dans les huit provinces andalouses.
QUELLES SONT LES CONDITIONS POUR OBTENIR L’ AFO ?
L'AFO ne pourra être accordé que s’il répond à ces différentes caractéristiques :
- Que le délai de prescription pour l'infraction d'urbanisme ait expiré (6 ans), et que l'infraction pénale ait été prescrite et, par conséquent, qu’il ne puisse être démoli.
- Que la construction du bâtiment soit terminée et en état d'usage.
- Qu'il n'y ait pas de procédure administrative en cours avec l'urbanisme local.
Que la construction réponde aux conditions d'habitabilité, de sécurité et de salubrité.
- Certifier que la maison soit compatible avec la réglementation de connexion aux installations électriques et de plomberie.
- Que l'assainissement soit connecté au réseau général ou à une fosse septique homologuée.
J'ai LE NOUVEAU TITRE DE PROPRIÉTÉ mais je n'ai pas d'AFO, puis-je l'obtenir ? :
Vous pouvez avoir le titre de propriété et être enregistré au registre de la propriété, mais cela ne signifie PAS que vous avez ou que vous pourrez obtenir l'AFO.
Une nouvelle construction peut être réalisée sans AFO et vice versa, ce sont des procédures juridiques différentes, réglementées par des organisations différentes : L'AFO est liée au conseil municipal et la nouvelle construction au le registre de la propriété
PUIS-JE VENDRE MA MAISON SANS AFO ?
Il n'est pas obligatoire d'avoir l'AFO pour pouvoir vendre votre maison, tant que la documentation est en règle. Sans l'AFO, il est possible que la connexion aux réseau électrique et a l'eau puisse être coupée (bien que cela arrive très rarement).
AVANTAGES DE L'AFO :
- Le conseil municipal reconnaît le bâtiment et AUTORISE SON UTILISATION.
- La construction peut être inscrite, immatriculée et cédée au Registre Foncier, et donc VENDU. Par conséquent, les avantages que cela implique sont : augmentation de sa valeur, possibilité d'hypothèque, héritage.
- Possibilité de contracter les services d’entreprises fournissant des services de base (eau, électricité, etc.).
- Possibilité de faire des travaux après l'avoir obtenu. Tant qu'ils sont destinés à la réparation et à la conservation et ceux nécessaires pour pouvoir se connecter aux installations d'électricité et d'eau, quand ils seront autorisés et dans la résolution du conseil municipal, cela sera-t-il précisé
- Reconnaissance officielle que le bâtiment peut être utilisé comme habitation. Sans AFO, vous ne pouvez pas demander de permis de rénovation. Il existe des cas où vous pouvez demander un permis de construire, soumis à l'AFO, pour pouvoir fixer l'état de la construction afin de le demander
QUELS DOCUMENTS FONT PARTIE D'UN PROJET DE LÉGALISATION ?
Chaque projet de légalisation est composé, au minimum, des documents suivants :
- Plan topographique de la parcelle et situation du bâtiment.
- Géoréférencement cadastral GML, pour gérer la demande du registre espagnol conformément à l'article 202, paragraphe 2, de la loi 13/2015 du 24 juin portant réforme de la loi hypothécaire
- Validation GML conformément au DÉCRET ROYAL 1071/2007, du 27 juillet, qui réglemente le système géodésique officiel de référence en Espagne
- Plans de l'état actuel du bâtiment.
- Rapport écrit qui justifie les solutions apportées dans le respect de la réglementation en vigueur au moment de la Légalisation.
- Bulletin d'électricité par installateur agréé avec inscription à enregistrement auprès de Junta Andalucia
- Budget d'exécution des travaux.
QUELS IMPÔTS DOIT ON PAYER POUR UN PROJET DE LÉGALISATION ?
Il en va de même pour un ouvrage neuf : les frais de dossier de permis de construire et la taxe de construction en vigueur dans la commune où se situe la construction majorés d'une sanction de 2% soit 7% sur le PEM de l'immeuble et de ses annexes .
RECUPERATION DES DOCUMENTS NECESSAIRES PAR LE PROPRIETAIRE.
Obligation de fournir :
- Copie de la pièce d'identité NIF/NIE, CIF,
- Référence cadastrale de la propriété ou reçu IBI.
- Acte de vente, par lequel vous pouvez prouver que vous êtes propriétaire de la parcelle ou la propriété à agir.
- Remise de notifications ou de décisions administratives par les entités publiques et/ou mairies, en référence à la propriété d'agir Remise de notifications ou de décisions administratives par des entités publiques et/ou des mairies, en référence à la propriété d'agir Facture/contrat de fourniture d'électricité et d'assainissement du réseau dans son ensemble ou
- Entretien fosse septique.
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