Depuis plusieurs années, de nombreux investisseurs français, belges ont choisi l’Espagne pour développer leurs stratégies d'investissement locatif.
De part sa qualité de vie, son taux d'ensoleillement, ses plages et son patrimoine culturel, il s'agit d'une destination privilégiée pour investir. Deuxième pays le plus visité au monde derrière la France, l'Espagne a l'avantage, contrairement a sa voisine, d'offrir des prix d'achat encore attractifs.
Les investisseurs français notamment l'ont bien compris : un bien sur la Côte d'Azur sera toujours loué quelle que soit la saison, mais le prix d'achat ne sera pas le même qu'un appartement identique sur la Costa Brava ou la Costa del Sol.
Notion de rentabilité locative :
Ces prix d'acquisition auront un impact déterminant sur la rentabilité locative, indicateur le plus important dans une stratégie d'investissement. En gros, il s'agit du rapport entre les revenus générés et le coût de l'investissement.
Rentabilité locative brute (en pourcentage) = loyers mensuels générés sur une année x 100 / montant de l'acquisition du bien.
Un appartement acheté 100.000€ et qui générera 7.000€ de revenus locatifs sur une année générera une rentabilité locative de 7% brute.
De la rentabilité brute a la rentabilité nette
En déduisant les charges et les impôts on obtient une rentabilité locative nette.
Charges de copropriété :
Il ne faudra donc pas sous estimer le montant des charges de copropriété par exemple qui sont généralement élevés en Espagne. Beaucoup d'appartements se trouvent dans des résidences avec de grands jardins, des piscines, et le coût de l'entretien peut s'avérer élevé.
L'IBI (taxe foncière) :
Le montant des impôts fonciers est également a surveiller, même si ceux ci sont généralement moins chers qu'en France. De plus, il n'y a pas de taxe d'habitation en Espagne.
Imposition sur les revenus :
En ce qui concerne l'imposition sur les revenus que vous génèrerez, tout dépendra de la tranche d'imposition dans laquelle vous vous trouverez; mais comptez 19% (pour des revenus jsuqu'a 12450€) 24% pour des revenus entre 12451€ et 20.200€ etc..
Quels montants peut on espérer ?
La rentabilité d'un investissement peut donc fortement varier en fonction du type de bien que l'on achètera et de la zone. Mais si l'on prend en compte les différentes contraintes liées a un achat immobilier a l'étranger (locataires, entretien, dégradations etc...) l'objectif sera de générer plus de revenus qu'un placement sur livret qui rapportera maximum 1.5%.
Selon les dernières données communiquées par la Banque d'Espagne, la rentabilité locative moyenne en 2019 tournait autour des 3.8%. Au cœur de la crise en 2008, cette rentabilité était a moins de 3%.
Mais en étant malin, on pourra espérer des revenus locatifs jusqu'a 10%... voir plus ! Il faudra pour cela bien étudier son projet immobilier, acheter au bon moment et trouver les bonnes affaires.
