Démarches et formalités d'un achat immobilier en Espagne

Formalités obligatoires à l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne

D'entrée de jeu, il importe de savoir que le système de transmission patrimoniale espagnol est totalement différent du système français. Ainsi, la procédure d'achat d'un bien immobilier en Espagne n'est pas la même qu'en France. C'est pourquoi il est conseillé de faire appel à un gestionnaire immobilier professionnel qui puisse valablement guider l'acquéreur dans l'accomplissement des démarches utiles à la concrétisation de l'opération.

Pour un achat immobilier en Espagne, il faut nécessairement disposer d'un Numéro d'Identification Etranger (NIE). Il s'agit d'un document accordé par le Ministère de l'intérieur espagnol et qui peut être reçu soit en personne par le demandeur, soit par un représentant en Espagne, soit par l'ambassade ou le consulat espagnol dans le pays du demandeur. De même, le futur acquéreur doit ouvrir un compte bancaire dans la ville où se situe le bien objet de l'opération, et les coûts de remboursement du prêt immobilier ne devraient pas dépasser 40% de ses revenus.

Il est enfin recommandé au futur propriétaire de recourir aux services d'une agence immobilière professionnelle qui a l'habitude de travailler avec des acheteurs étrangers. L'intérêt pour l'acheteur de faire recours à un professionnel de l'immobilier est que ce dernier se chargera :

• de s'assurer que la propriété concernée est légalement enregistrée et libre de toute charge ;
• de réaliser un contrat sous seing privé en espagnol et dans la langue de l'acquéreur ;
• d'expliquer à l'acheteur les procédures de paiement, ainsi que les procédures de virement depuis son pays ;
• d'accompagner l'acheteur sur la signature de l'acte et de traduire l'acte chez le notaire en français ;
• de l'enregistrement de la propriété auprès du Registre, du Cadastre, de la Mairie et du Centre des impôts.

La réserve et les vérifications utiles

Lorsque l'acquéreur a vu et comparé plusieurs biens, il fera le choix de celui qui répond le mieux à ses attentes. En matière d’achat immobilier en Espagne, l'acheteur doit sceller l'opération en déposant une réserve. Ceci se fait une fois qu'il y a un accord sur le prix de vente, entre le vendeur et lui. L'acquéreur se réserve alors le logement, moyennant le dépôt d'une somme comprise entre 1000 et 3000 euros, selon le prix convenu pour la vente du bien immobilier. Cette réserve engage en fait le vendeur à ne pas proposer le bien immobilier concerné à un autre potentiel intéressé. C'est pourquoi il est conseillé de recourir aux services d'un avocat, qui déjà à ce niveau de la procédure d'achat peut intervenir.

En outre, il est également conseillé, avant de conclure la vente, de procéder aux vérifications utiles. Il s'agit de vérifier la conformité des documents au bien faisant l'objet d'une vente. Ces vérifications concernent le permis de construire, le certificat d'enregistrement de la propriété, la licence de première occupation du logement, etc. Là encore, l'intervention d'un avocat sera nécessaire. Il sied de savoir qu'en Espagne, toutes les démarches de vérifications garantissant l'achat d'un bien immobilier sont du ressort de l'acquéreur. Cela intègre également la nécessité de s'assurer de l'authenticité de la propriété.

Le rôle des avocats

Lorsque le contrat de vente est établi pour un achat immobilier en Espagne, il n'est pas du ressort du notaire de vérifier ou de garantir l'exactitude des déclarations du contrat. Il ne peut donc pas protéger l'acquéreur contre les fraudes. C'est là le rôle de l'avocat qui se chargera de vérifier que :

• la propriété appartient bien au vendeur et qu'il a le droit de la vendre ;
• la propriété ne contient pas de locataire ou, dans le cas contraire, que les locataires libèreront les lieux une fois la vente actée ;
• il n'y a pas de droit de préemption sur la propriété, ni de plan de construction qui pourrait affecter négativement la valeur du bien ou sa paisible jouissance par le nouveau propriétaire ;
• les limites et les mesures de l'acte de vente sont claires et précises ;
• la planification et les permis de construire sont régulièrement établis, authentiques, et la propriété a été construite dans le respect des plans. Cela peut se faire par vérification des plans originaux qui doivent régulièrement être enregistrés au bureau local du développement urbain ;
• le bien, dans l'éventualité où il serait situé sur un front de mer, a été approuvé par les autorités compétentes ;
• le bien, s'il s'agit d'une nouvelle construction, dispose d'un certificat de nouveaux travaux ;
• les extensions principales et les structures majeures telles qu'une piscine par exemple, ont été construites avec en amont un permis de construire (des modifications sont souvent faites illégalement sans permis de construire et donnent lieu plus tard à des démolitions).

Les impositions en cas de location

En Espagne, les revenus nets des loyers sont taxés à 19% lorsque le propriétaire met son bien immobilier en location. En Espagne, il faut remarquer qu'un investissement locatif est plus rentable qu'en France par exemple, étant donné les prix d'acquisition bas, les charges relativement limitées, les loyers moins taxés, ainsi que la possibilité de déduction des charges sur les revenus locatifs.

Il existe une longue liste de dépenses admises en déduction. Il s'agit des intérêts d'emprunt, des impôts locaux, des primes d'assurance ou encore de l'amortissement du bien, qui est estimé à 3% du montant le plus élevé entre le prix d'acquisition et la valeur cadastrale. En cas de location sur une durée de plus de deux ans, il existe un taux d'abattement de 40%.

Par ailleurs, il faut savoir que lorsque l'acquéreur revend son bien en Espagne, l'impôt sur les plus-values immobilières est différent selon qu'il soit résident ou non-résident en Espagne. Depuis 2016, les non-résidents sont soumis à un taux de 19%, alors que pour les résidents, le calcul se fait par tranche. Ainsi, on prélève 19% pour les premiers 6000 euros de plus-values, 21% pour une plus-value entre 6000 et 50.000 euros, et 23% pour une plus-value de plus de 50.000 euros. Une exonération est appliquée aux propriétaires de plus de 65 ans qui vendent leur résidence principale ou qui réinvestissent dans une résidence principale.