Vous avez décidé d’acquérir une maison ou un appartement en Espagne alors que vous êtes un ressortissant français ? Nous vous expliquons, dans cet article, toutes les étapes indispensables et les formalités administratives pour votre achat immobilier en Espagne.
Etape 1 : Définir les raisons de l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne ?
Les prix attractifs de l’immobilier en Espagne et les taux d’intérêts bancaires qui sont à la baisse en France, offrent de bonnes opportunités aux français qui désirent faire un achat immobilier en Espagne.
Ce pays dispose également d’un système fiscal très avantageux par rapport à la France. Il n’y a pas de taxe d’habitation et la taxe foncière est beaucoup moins élevée qu’en France par exemple.
En raison des différentes législations et procédures d’achat d’un bien immobilier entre la France et l’Espagne, il est fortement conseillé de faire appel à un conseiller immobilier ou un avocat pour éviter les pièges et les mauvaises surprises.
Obtenir votre NIE
Une des premières étapes pour commencer votre projet d’achat immobilier en Espagne, est de faire une demande de NIE (Número de Identidad de Extranjero). C’est un numéro d’identification pour les ressortissants de l’Union Européenne qui souhaitent résider en Espagne pendant plus de trois mois et effectuer certaines démarches administratives, telles qu’accéder à la propriété, acheter une voiture, signer un contrat de travail, ouvrir un compte bancaire, ou un contrat de fourniture d’électricité…
Pour l’obtenir deux solutions sont possibles :
- En France, auprès de l’ambassade ou d’un consulat espagnol. Vous devrez vous rendre sur place avec tous les documents demandés. Votre NIE vous sera adressé par courrier.
- En Espagne, où il faudra préalablement remplir les formulaires en ligne, sur le site du gouvernement espagnol, et prendre un rendez-vous dans un commissariat en Espagne qui vous délivrera votre NIE.
Ouvrir un compte bancaire en Espagne
L’ouverture d’un compte bancaire en Espagne est fortement recommandée avant la signature de l’acte authentique.
Ce compte bancaire servira également à régler vos charges courantes (eau, électricité, téléphone, taxes…) par prélèvement automatique.
Les prélèvements vers un compte français peuvent se faire mais ces transactions sont généralement longues et génèrent des frais élevés.
Vérifier les documents administratifs du bien immobilier
Contrairement aux notaires français qui vérifient les documents juridiques, administratifs et urbanistiques, les notaires espagnols ne sont pas obligés de procéder à ces vérifications. C’est donc à vous de vous renseigner sur la situation du bien.
La Nota Simple est un document qui fournit plusieurs informations sur le bien : identité du propriétaire actuel, le mode d’acquisition du bien, les descriptions du bien (localisation, superficie, orientation…)...
Ce document indique également si le bien fait l’objet de dettes fiscales, d’hypothèques, de limitations d’utilisations ou s’il y a des locataires.
Vous pouvez en faire la demande auprès d’un Registre de la propriété (Registro de la propriedad) sur place ou en ligne.
Pour connaître vos futurs charges, vous pouvez demander au vendeur le dernier reçu de paiement de l’IBI (Impuesto sobre bienes immuebles) qui correspond à la taxe foncière, des charges de copropriété, des derniers procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires s’il s’agit un appartement dans une copropriété, ainsi que des dernières factures d’eau et d’électricité.
Enfin, pour être certain que le bien immobilier est destiné à l’habitation et qu’il est bien habitable, le vendeur doit vous fournir la Cédula de habitabilidad.
La réservation
Dès que vous avez trouvé le bien qui vous correspond, vous pouvez « réserver » ce bien moyennant le versement d’une somme variant entre 1.000 et 10.000 euros selon le prix du bien. C’est « La Reserva » en espagnol.
Cette transaction engage le vendeur à retirer son bien du marché jusqu’au compromis de vente. Si vous souhaitez vous désister, sachez que vous perdrez cette somme.
Cette étape n’est pas obligatoire mais elle vous permet de vérifier les documents de la propriété et de négocier le prix.
Le compromis de vente
Le compromis de vente, ou El contrato Privado de compraventa, est un contrat entre le vendeur et l’acheteur dans lequel est mentionné toutes les conditions liées à la vente du bien (identités des deux parties, prix du bien, acomptes déjà versés, date de signature de l’acte authentique et de la prise de possession des clés…).
Lors de la signature du compromis de vente, vous devrez verser un acompte de 10 % de la valeur du bien. La somme que vous avez déjà versée pour la reserva sera à déduire de l’acompte.
En cas désistement de votre part, vous perdez l’acompte. Si le vendeur se désiste il doit vous rembourser le double de l’acompte que vous avez versé.
L’acte authentique de vente
L’acte authentique ou Escritura de compraventa, est un contrat qui finalise et officialise la vente du bien immobilier. Il reprend toutes les informations du compromis de vente. Ce contrat se signe par toutes les parties concernées devant un notaire, qui valide juridiquement le contrat.
Lors de la signature, vous devrez procéder au paiement du solde restant du bien. Le notaire vous remet alors une copie de l’acte notarié.
L’enregistrement du bien et ses taxes
Une fois que l’acte authentique est signé, le notaire se charge de vous inscrire au registre foncier local en tant que nouveau propriétaire, et collecte les frais et les impôts qui sont dus.
Vous recevrez, dans un délai moyen de trois à quatre mois, l’acte original et définitif.
Vous devrez ensuite vous acquitter de l’impôt sur la transmission patrimoniale. Il s’élève à environ 10 % de la valeur du bien en fonction de la région si le bien n’est pas neuf. S’il est neuf et que le propriétaire était un professionnel, vous devrez payer une TVA, appelée IVA correspondant également à 10 % de la valeur du bien.
