Construire un Patrimoine en Espagne : Stratégie d’Investissement Immobilier pour Français

Un projet d’investissement immobilier espagne ne se construit pas sur une intuition ou un coup de cœur. Votre réussite dépend d’un cadre stratégique posé dès le départ, qui intègre vos objectifs réels, votre capacité financière et votre horizon temporel. Cette méthode réduit les décisions émotionnelles et sécurise chaque étape.

Définir ses objectifs : rendement, plus-value ou usage personnel

Chaque investisseur possède un profil distinct qui détermine le type de bien à privilégier et la zone géographique adaptée. Trois grandes orientations structurent le marché de l’investissement immobilier locatif espagne.

Le profil rendement vise un cash-flow maximal avec un budget d’entrée sous 200 000 €. Les zones comme Murcia, certaines villes d’Alicante ou les périphéries de Valence offrent des opportunités pour atteindre une rentabilité locative moyenne de 3 % à 6 % en longue durée. Dans les segments touristiques autorisés, les rendements peuvent grimper jusqu’à 10-12 %, bien que soumis à une réglementation locale stricte. La stratégie repose sur la colocation longue durée pour étudiants ou jeunes actifs, permettant d’optimiser le taux d’occupation.

Le profil équilibre cherche un compromis entre cash-flow et valorisation patrimoniale. Valence, les métropoles régionales comme Séville ou Saragosse, ainsi que les banlieues bien desservies de Madrid ou Barcelone constituent des marchés pertinents. L’investissement immobilier valence espagne répond particulièrement à ce profil grâce à un prix moyen autour de 1 900-2 200 €/m², nettement inférieur aux 3 700-5 000 €/m² pratiqués dans les grandes capitales.

Le profil patrimonial privilégie la sécurisation d’un actif de qualité dans une zone premium, avec usage personnel partiel. Les quartiers recherchés de Madrid, Barcelone, le front de mer de la Costa del Sol ou les îles Baléares correspondent à cette stratégie. Le rendement brut peut être plus faible, mais la plus-value potentielle et l’usage personnel compensent cette dimension.

Plusieurs objectifs se combinent selon votre situation : achat d’une résidence secondaire pour profiter d’un pied-à-terre tout en visant une plus-value à long terme, génération de revenus passifs stables, investissement locatif touristique, ou achat-rénovation pour réaliser une plus-value à la revente. Plus l’usage personnel est important, plus la rentabilité locative peut se réduire. Clarifier votre priorité oriente le choix de la ville, du quartier et du mode de location.

Évaluer son budget global d’investissement

Votre budget ne se limite pas au prix affiché du bien. Vous devez budgéter une enveloppe supplémentaire de 10 % à 15 % du prix d’achat. Ce montant couvre les impôts (ITP ou TVA), les frais de notaire, les frais d’enregistrement au Registre de la Propriété et les honoraires d’avocat. Les frais de notaire et d’enregistrement représentent environ 3 % à 5 % au total.

À cette base s’ajoutent les travaux éventuels, l’ameublement si vous optez pour la location meublée, les charges annuelles, la fiscalité récurrente et une marge de sécurité. Le marché immobilier espagnol affiche une moyenne de 2 650 € par mètre carré en 2026, avec des variations importantes selon les régions. Cette accessibilité permet d’acquérir, à budget égal, un bien plus grand qu’en France.

Le financement bancaire espagnol impose des contraintes spécifiques pour les non-résidents. Les banques financent généralement à hauteur de 70 % maximum du prix d’achat, et non de l’estimation. Vous devrez apporter au minimum 30 % du prix, plus les 10-15 % de frais. Le taux moyen sur 20 ans tourne autour de 4 %. Cette exigence d’apport initial conditionne la faisabilité de nombreux projets et doit être anticipée dans votre planification financière.

Horizons de détention et liquidité du marché

Le meilleur investissement immobilier espagne s’inscrit dans une vision patrimoniale à long terme. Le marché espagnol, après une période de crise prolongée, a renoué avec la vitalité depuis 2015. Les prix progressent de façon constante, tandis que les loyers augmentent encore plus rapidement. Un besoin colossal de 1,2 million de logements supplémentaires soutient la demande.

Toutefois, le marché montre des signes de ralentissement en 2026 après plusieurs années de forte croissance. Entre hausse des taux d’intérêt, baisse du pouvoir d’achat et prudence des investisseurs, les transactions immobilières diminuent progressivement, même si certaines régions touristiques continuent d’attirer les acheteurs étrangers.

Préparer une stratégie de sortie claire s’avère indispensable : revente, refinancement ou diversification. Cette anticipation vous permet d’adapter votre gestion selon l’évolution du marché local. Mettre en place un suivi régulier des travaux et de la gestion locative à distance garantit la pérennité de votre investissement. Sélectionner des partenaires fiables dès le départ facilite cette gestion à distance.

Analyser le marché immobilier espagnol actuel

L’année 2024 marque un tournant historique pour le marché résidentiel espagnol. Les prix de vente ont enregistré une hausse record de +11,2 % entre décembre 2023 et décembre 2024, atteignant un niveau jamais observé ces vingt dernières années. Cette dynamique haussière dépasse largement les performances des marchés voisins : la France affiche une baisse de 0,8 %, l’Allemagne une légère hausse de 0,3 %, tandis que l’Italie et le Royaume-Uni progressent de 4,7 %. Le prix moyen national s’établit à 2 271 €/m² en décembre 2024, contre 2 748 €/m² en avril 2026, témoignant d’une accélération continue.

Évolution des prix et tendances régionales

La hausse des prix immobiliers touche l’ensemble du territoire espagnol, mais avec des disparités régionales significatives. La Communauté de Madrid enregistre la progression la plus spectaculaire avec +17,5 % sur l’année 2024. Les îles Canaries suivent avec +17 %, la région de Murcie avec +16,3 %, la Communauté Valencienne avec +16 %, et les Baléares avec +15,3 %. L’Andalousie progresse de +11,5 %, tandis que la Catalogne affiche une hausse plus modérée de +6,7 %.

À l’échelle des capitales provinciales, trois villes dépassent le seuil des +20 % : Valence culmine à +24 %, Malaga atteint +22 %, et Madrid +20 %. Alicante suit avec +18 %, Palma de Majorque avec +15 %, tandis que Barcelone et Las Palmas de Grande Canarie enregistrent +13 %. Cette flambée s’explique par plusieurs facteurs convergents : la demande étrangère soutenue qui représente 21 % des transactions en 2023, le dynamisme économique des métropoles, et la pénurie structurelle de logements neufs. En effet, seulement 110 000 nouveaux permis de construire ont été délivrés en 2023, loin des 320 000 permis annuels des années 1990.

La demande étrangère joue un rôle amplificateur dans certaines zones. Les non-résidents achètent à un prix moyen de 2 715 €/m² au second semestre 2023, contre 1 580 €/m² pour les résidents espagnols. Cette capacité d’achat supérieure alimente la pression haussière, notamment dans les quartiers luxueux de Madrid et la région sud d’Alicante où les achats étrangers sont majoritaires.

Rentabilités comparées par type de ville

Le marché locatif espagnol offre des rentabilités brutes attractives qui varient fortement selon la typologie urbaine. La rentabilité moyenne nationale s’établit à 7,16 %, avec des écarts significatifs entre grandes métropoles et villes moyennes.

Les grandes métropoles comme Madrid et Barcelone présentent des tickets d’entrée élevés mais garantissent une demande locative profonde et une liquidité supérieure à la revente. Toutefois, leurs rendements bruts restent comprimés entre 4,6 % et 5,2 %. Valence émerge comme un marché d’équilibre avec des prix autour de 1 900-2 200 €/m² et des rentabilités pouvant atteindre 8 % dans certains quartiers sud. Les villes moyennes affichent les meilleures performances : Tarragone domine avec 8,13 %, suivie de Jaén à 7,36 % et Ávila à 7,13 %.

Tension locative et taux de vacance

Le marché locatif espagnol traverse une phase de tension extrême. Le parc locatif a atteint 3,6 millions de logements en 2023, soit 19 % des ménages espagnols, représentant une croissance de plus de 50 % depuis 2007. Les loyers ont progressé de +28,5 % entre 2015 et 2022, avec une croissance annuelle moyenne de 7 à 8 % pour les nouveaux contrats. En 2024, le prix moyen du mètre carré locatif atteint 13,55 €, marquant une augmentation de +11,5 % par rapport à 2023.

L’offre demeure structurellement insuffisante face à la demande. Le différentiel entre la création nette de ménages et la production de nouveaux logements atteint environ 375 000 unités sur 2022-2023. Les stocks de logements locatifs sont six fois moins élevés que ceux des logements à vendre. Cette pénurie se traduit par un taux d’effort locatif qui dépasse désormais 36 %, bien au-delà du seuil recommandé de 30 %.

Profil des locataires selon les zones

La composition de la demande locative varie selon les territoires. Les grandes villes universitaires comme Madrid (325 000 étudiants), Barcelone (180 000) et Valence (80 000) génèrent une forte demande pour petites surfaces et colocations. Cette population étudiante, incluant de nombreux participants au programme Erasmus, constitue un segment locatif stable et récurrent.

La demande étrangère se maintient autour de 13 % de la demande globale, avec une concentration marquée sur le littoral méditerranéen. À Alicante, les acheteurs étrangers représentent 36 % des acquéreurs potentiels. En 2024, les Allemands dominent avec 15 % de la demande étrangère, suivis des Néerlandais à 10,7 % et des Britanniques à 10,4 %. Ces profils recherchent majoritairement des biens côtiers ou dans les grandes métropoles, combinant souvent usage personnel et mise en location.

Identifier le meilleur investissement immobilier espagne selon son profil

Chaque profil d’investisseur trouve son terrain de jeu optimal dans une typologie de marché précise. La réussite de votre investissement immobilier espagne dépend de cette adéquation entre vos objectifs patrimoniaux et les caractéristiques intrinsèques de chaque zone géographique.

Grandes métropoles pour patrimoine sécurisé

Madrid et Barcelone constituent des marchés majeurs pour un placement patrimonial de long terme. Leur attractivité repose sur une demande locative profonde alimentée par les étudiants, les cadres, les familles, les expatriés et la mobilité internationale. Cette diversité génère une tension locative forte et garantit une liquidité supérieure à la revente. En revanche, le ticket d’entrée demeure nettement plus élevé. Madrid atteint 5 960 €/m² à l’achat en avril 2026, tandis que Barcelone s’établit à 5 221 €/m². La rentabilité brute moyenne se situe entre 4,8 % pour Madrid et 4,6 % pour Barcelone, des taux intéressants pour des capitales européennes mais plus comprimés que dans les villes moyennes. Ces villes conviennent aux investisseurs recherchant un actif patrimonial solide plutôt qu’un rendement brut maximal. Madrid compte 325 000 étudiants, Barcelone 180 000, participant activement à la demande locative constante.

Villes côtières pour usage mixte

Le littoral espagnol offre des opportunités pour combiner usage personnel et mise en location. Alicante présente un ticket d’entrée accessible autour de 2 800 €/m², avec une demande soutenue grâce à son attractivité côtière, son climat et sa connexion avec les acheteurs étrangers. La Costa Blanca et la Costa Cálida affichent une rentabilité locative autour de 6 %, portée par les retraités étrangers, les télétravailleurs et les touristes. Ces régions permettent d’occuper le bien pendant certaines périodes tout en générant des revenus locatifs le reste de l’année. Malaga bénéficie d’un dynamisme économique important avec une rentabilité brute moyenne de 5,4 %, mais l’attractivité a déjà fait monter les prix dans les zones les plus recherchées. La location courte durée fonctionne particulièrement bien en été, tandis que la demande de logements meublés à l’année progresse.

Marchés émergents pour rendement maximal

Murcie affiche une rentabilité brute attractive grâce à un prix d’achat contenu autour de 1 700 €/m², avec des rendements locatifs tournant entre 6 % et 7 % dans les zones bien situées. Ce type de marché convient aux investisseurs recherchant un ticket d’entrée plus bas et un rendement supérieur. Séville présente un profil différent avec un prix moyen entre 2 700 et 2 900 €/m², offrant des rendements jusqu’à 6 % brut dans certains quartiers comme Triana ou Nervión. Valence reste l’un des marchés les plus intéressants, combinant qualité de vie, dynamisme économique et demande locative diversifiée. Certains quartiers de Valence comme Cabañal atteignent une rentabilité nette de 9 %, tandis que Rascanya et L’Olivereta dépassent 7,5 %.

Critères de sélection d’un quartier rentable

L’emplacement détermine la qualité de votre investissement immobilier locatif espagne. Étudiez la proximité des transports, des commerces, des universités, des plages, des bassins d’emploi et des zones d’attractivité. Un quartier central offre généralement une meilleure sécurité locative et une meilleure liquidité à la revente, tandis qu’un quartier en développement peut offrir un prix plus bas et un potentiel de valorisation avec plus d’incertitude. Le bien doit correspondre à une cible précise : un studio convient aux étudiants ou jeunes actifs, un appartement familial vise une clientèle stable, un bien proche du littoral s’adresse aux locataires saisonniers ou retraités étrangers. Avant d’acheter, posez-vous cette question simple : qui va louer ce bien, à quel prix, pendant combien de temps et avec quel niveau de rotation.

Maîtriser les aspects administratifs et fiscaux

Toute démarche d’investissement immobilier espagne exige la compréhension précise des obligations administratives et fiscales qui encadrent l’achat et la détention d’un bien par un non-résident. Ces formalités conditionnent la légalité de votre acquisition et déterminent votre charge fiscale annuelle.

NIE, compte bancaire et démarches préalables

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) constitue le sésame administratif indispensable pour acheter un bien immobilier en Espagne. Ce numéro d’identification unique, composé d’une lettre initiale (X, Y ou Z), de sept chiffres et d’une lettre finale de vérification, vous suit tout au long de vos démarches. Vous pouvez l’obtenir soit directement auprès d’un commissariat de police en Espagne, soit depuis un consulat espagnol dans votre pays de résidence. La procédure nécessite le formulaire EX-15 complété, un passeport valide, un justificatif du motif de la demande (promesse d’achat), et le paiement de 9,84€. Les délais varient entre 10 et 30 jours selon la ville ou le consulat.

L’ouverture d’un compte bancaire espagnol s’avère tout aussi essentielle. En effet, les services courants tels que les contrats Internet, les impôts locaux, les paiements de loyer et les factures d’eau et d’électricité nécessitent un IBAN espagnol. Pour les non-résidents, vous devrez fournir un passeport valide, un certificado de no residente obtenu auprès d’un commissariat espagnol ou délivré par la banque, un justificatif de domicile dans votre pays d’origine, ainsi qu’un numéro d’identification fiscale. Les quatre principales banques espagnoles sont Banco Santander, BBVA, CaixaBank et Banco Sabadell.

Fiscalité des revenus locatifs pour non-résidents

Les propriétaires non-résidents percevant des revenus locatifs doivent déclarer l’IRNR (Impôt sur le Revenu des Non-Résidents) via le formulaire Modelo 210. Le taux d’imposition s’établit à 19% du revenu net pour les résidents de l’Union européenne, contre 24% pour les investisseurs hors UE. Les résidents européens peuvent déduire les charges liées à la location, notamment l’IBI, les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, l’assurance et l’amortissement du bien à hauteur de 3% de la valeur cadastrale. Depuis 2024, la déclaration s’effectue annuellement et non plus trimestriellement.

Même si votre bien reste inoccupé, vous demeurez redevable d’un revenu fictif calculé à 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale, également déclaré via le Modelo 210.

Impôts locaux et charges annuelles

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) représente la taxe foncière annuelle obligatoire pour tous les propriétaires, résidents ou non. Son montant dépend de la valeur cadastrale du bien et du taux municipal fixé entre 0,4% et 1,1%. Cette taxe reste due même si le logement demeure vide ou non loué. Le paiement intervient généralement entre août et novembre selon les municipalités. Vous pouvez régler par virement bancaire, carte bancaire sur le portail de la mairie, ou prélèvement automatique SEPA. Le non-paiement entraîne des pénalités pouvant atteindre 20% du montant dû, des intérêts de retard quotidiens, et peut bloquer une vente immobilière.

Articulation avec la déclaration fiscale française

Votre résidence fiscale en France impose une déclaration de vos revenus locatifs espagnols via les formulaires 2042, 2044 et 2047. La convention fiscale franco-espagnole élimine la double imposition par un mécanisme de crédit d’impôt égal à l’impôt français. Vous déclarez le montant de la base imposable indiquée sur votre Modelo 210 dans les cases 5EY ou 5FY du formulaire 2047, puis reportez ce montant en case 8TK de votre déclaration principale. Ainsi, vos revenus espagnols sont taxés en Espagne mais neutralisés en France grâce au crédit d’impôt. Vous devez déclarer vos comptes bancaires espagnols à l’administration fiscale française sous peine d’une amende de 1 500€ par compte non déclaré.

Structurer son financement immobilier

Financer votre investissement immobilier espagne structure la viabilité économique de votre projet. Deux options principales s’offrent selon votre profil : le crédit hypothécaire espagnol ou le financement depuis votre pays de résidence.

Financement bancaire espagnol : conditions et limites

Les banques espagnoles financent généralement 60 à 70 % du prix d’achat pour les non-résidents, contre 80 % pour les résidents. Votre apport personnel doit couvrir 30 à 40 % du prix, auquel s’ajoutent les frais d’acquisition non financés. Les taux d’intérêt débutent autour de 2 à 2,5 % pour les non-résidents, contre moins de 1 % pour les résidents dans certains cas. La durée maximale s’établit à 20 ans pour les non-résidents, parfois 25 ans selon les établissements. Les banques calculent le financement sur la plus faible valeur entre le prix d’achat et l’estimation bancaire (tasación), qui coûte entre 250 € et 600 €. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, parfois 40 % pour les profils solides[183]. La pré-approbation (pre-aprobación) devient indispensable car il n’existe pas de clause suspensive de crédit dans les compromis de vente espagnols. Santander, CaixaBank, BBVA et Sabadell proposent des offres adaptées aux Français.

Solutions de financement depuis la France

Emprunter depuis la France offre des conditions plus avantageuses avec un financement jusqu’à 90 % du prix d’achat, mais nécessite généralement une hypothèque sur un bien situé en France. Les taux français demeurent plus attractifs que les taux espagnols[193]. Cette solution convient si vous possédez déjà un patrimoine immobilier dans votre pays de résidence. Le prêt personnel non affecté représente une alternative rapide, plafonné à 75 000 € avec des durées de remboursement entre 3 mois et 12 ans. Le rachat de crédits permet de restaurer votre capacité d’emprunt en regroupant vos dettes existantes et en dégageant une trésorerie supplémentaire pour financer votre projet espagnol.

Calcul de rentabilité nette réelle

La rentabilité nette intègre l’ensemble des charges déductibles : IBI, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance et amortissement du bien à hauteur de 3 % de la valeur cadastrale. Vous devez soustraire de vos revenus locatifs bruts ces charges opérationnelles, puis appliquer l’impôt de 19 % sur le revenu net pour obtenir votre rentabilité nette réelle. Cette méthode révèle souvent un écart significatif avec les rendements bruts affichés sur le marché.

Frais d’acquisition par région

Les frais d’acquisition représentent entre 8 % et 13 % du prix du bien selon la région[191]. Pour l’ancien, l’ITP varie de 4 % à 10 % selon la communauté autonome : 6-7 % à Madrid, 10 % en Catalogne et dans la Communauté Valencienne, 7-8 % en Andalousie. Pour le neuf, la TVA s’établit à 10 % plus l’AJD entre 0,5 % et 1,5 %. S’ajoutent les frais de notaire (600 € à 1 200 €), d’enregistrement au Registre de la Propriété (400 € à 1 000 €), et de gestoría (200 € à 400 €). Prévoyez un budget total de 110 à 115 % du prix d’achat.

Gérer et faire fructifier son patrimoine espagnol

Posséder un bien ne suffit pas. Votre rentabilité dépend de décisions opérationnelles prises après l’acquisition, qui transforment un actif passif en source de revenus optimisée.

Choix du mode locatif adapté au bien

La location longue durée génère une stabilité avec des revenus annuels de 11 400 € pour un loyer mensuel de 950 €, tandis que la location touristique atteint 19 500 € avec un taux d’occupation de 65 %. Toutefois, les coûts de gestion explosent en saisonnier avec des commissions atteignant 20 % à 35 % des revenus générés. La location résidentielle classique bénéficie d’un abattement fiscal de 60 % pour les résidents espagnols, réduisant drastiquement la base imposable.

Gestion locative professionnelle ou autonome

Les agences facturent entre 8 % et 12 % du loyer mensuel pour la longue durée, auxquels s’ajoute l’IVA de 21 %. Pour le saisonnier, les frais grimpent entre 20 % et 35 % incluant check-in, ménage et maintenance. Ces honoraires restent déductibles via le Modelo 210.

Optimisation fiscale et amortissements

Vous déduisez 3 % annuellement de la valeur de construction, soit 4 500 € sur un bien de 150 000 €. Les intérêts d’emprunt, l’IBI, les frais de gestion et l’assurance se déduisent proportionnellement aux jours loués.

Stratégie de valorisation à long terme

La rénovation énergétique, la modernisation et le repositionnement stratégique valorisent votre patrimoine. Un gestionnaire professionnel analyse le marché local et ajuste les loyers selon la demande.

Ce qu’il faut retenir avant de se lancer

Vous disposez maintenant d’un cadre complet pour structurer votre investissement immobilier espagne. Chaque décision, du choix de la ville au mode de financement, détermine la performance réelle de votre patrimoine. Essentiellement, votre réussite repose sur trois piliers : une analyse rigoureuse du marché local, une planification fiscale anticipée et une gestion professionnelle de votre bien.

Le marché espagnol offre des opportunités tangibles avec des rentabilités nettes attractives et une demande locative soutenue. Assurez-vous de bien calculer vos coûts réels, sécurisez votre financement avant toute promesse d’achat, et entourez-vous de partenaires fiables sur place. Votre stratégie patrimoniale commence aujourd’hui.

FAQs

Q1. Comment fonctionne la fiscalité pour éviter la double imposition entre la France et l’Espagne ? La convention fiscale franco-espagnole prévoit un mécanisme de crédit d’impôt pour éliminer la double imposition. Vous déclarez vos revenus locatifs espagnols en France via les formulaires 2042, 2044 et 2047, mais l’impôt payé en Espagne est neutralisé par un crédit d’impôt équivalent à l’impôt français. Ainsi, vos revenus sont imposés en Espagne au taux de 19% pour les résidents UE, mais vous ne payez pas deux fois.

Q2. Pourquoi l’Espagne est-elle attractive pour l’investissement immobilier en 2026 ? Le marché espagnol combine plusieurs avantages : un prix moyen accessible de 2 748 €/m² en avril 2026, des rentabilités locatives entre 5% et 8% selon les villes, une demande locative soutenue par une pénurie de 1,2 million de logements, et une qualité de vie recherchée. Les prix restent nettement inférieurs aux grandes capitales européennes, permettant d’acquérir des biens plus grands à budget égal.

Q3. Quelles sont les erreurs principales à éviter lors d’un achat immobilier en Espagne ? Les pièges majeurs incluent : ne pas vérifier les titres de propriété au Registre, sous-estimer les frais d’acquisition (10-15% du prix), signer une promesse d’achat sans pré-approbation bancaire car il n’existe pas de clause suspensive de crédit, négliger l’obtention du NIE avant toute démarche, et choisir un bien sans analyser la demande locative locale. Un accompagnement professionnel sécurise ces étapes critiques.

Q4. Dois-je déclarer mon bien immobilier espagnol même s’il n’est pas loué ? Oui, les propriétaires non-résidents doivent obligatoirement déclarer l’IRNR via le formulaire Modelo 210 chaque année, même sans revenus locatifs. Un revenu fictif est calculé à 1,1% ou 2% de la valeur cadastrale et reste imposable. Vous devez également déclarer vos comptes bancaires espagnols à l’administration fiscale française sous peine d’une amende de 1 500€ par compte non déclaré.

Q5. Quelles villes espagnoles offrent le meilleur rapport rentabilité-accessibilité ? Valence se distingue avec des prix autour de 2 200 €/m² et des rentabilités atteignant 8% dans certains quartiers. Murcie offre un ticket d’entrée bas à 1 700 €/m² avec 6-7% de rendement. Alicante combine accessibilité côtière et rentabilité de 6-7%. Ces marchés équilibrent prix d’achat contenus, demande locative stable et potentiel de valorisation, contrairement à Madrid et Barcelone où les rendements restent comprimés entre 4,6% et 5,2%.