Investir dans un bien en Espagne pour louer en 2025

Pourquoi l’Espagne durcit la régulation des locations touristiques : un nouveau cadre plus strict et structuré

Ces dernières années, l’Espagne a connu une explosion des locations touristiques de courte durée, alimentée par les plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel. Si cette tendance a permis de diversifier l’offre d’hébergement et d’attirer un public international, elle a également généré des tensions croissantes dans les grandes villes. Face à l’augmentation du coût du logement, à la pénurie d’appartements pour les résidents permanents, et à la gentrification accélérée de certains quartiers, les autorités espagnoles ont décidé de réagir.

Depuis 2025, une série de réformes structurelles a été adoptée pour encadrer la location touristique en Espagne. Ces mesures visent à rééquilibrer les usages du logement, renforcer la transparence du marché et protéger les droits des habitants. Elles marquent un tournant majeur dans la manière dont cette activité est encadrée juridiquement.

1. Registre national obligatoire depuis juillet 2025 : vers un contrôle renforcé

Le 1er juillet 2025, l’Espagne a instauré un registre national unique des logements touristiques, une mesure attendue de longue date. Cette base de données centralisée a pour but de mettre fin à l’opacité du secteur, jusque-là largement dépendant de régulations locales parfois lacunaires ou contradictoires.

Enregistrement obligatoire de tous les logements

Désormais, tout propriétaire souhaitant proposer un logement à la location de courte durée doit obligatoirement l’inscrire dans ce registre, accessible via la plateforme numérique Ventanilla Única. L’inscription génère un numéro d’identification officiel, qui doit impérativement figurer dans toutes les annonces en ligne, sous peine de retrait de la publication et de lourdes amendes.

Objectifs : transparence, traçabilité, équité

Ce dispositif permet aux autorités fiscales, municipales et régionales de :

• Tracer les logements mis en location.
• Identifier les propriétaires.
• Vérifier la conformité réglementaire (sécurité, urbanisme, autorisations…).
• Lutter contre la fraude fiscale et les locations illégales.

Ce registre donne également aux collectivités locales les outils nécessaires pour adapter leurs politiques de logement : plafonnement des licences, quotas, gel dans certaines zones, etc.

2. Les plateformes mises à contribution : fin de l’impunité numérique

Les plateformes de location ont désormais un rôle actif dans le contrôle de la légalité des annonces. Elles doivent vérifier systématiquement que chaque annonce comporte un numéro valide émis par le registre national. En cas d’anomalie, elles disposent de 48 heures pour supprimer l’annonce, sous peine de sanctions pouvant atteindre 500 000 €.

Cette responsabilisation des acteurs numériques constitue une avancée majeure. Longtemps accusées de faciliter les locations illégales, les plateformes deviennent désormais des partenaires incontournables dans l’application des règles.

3. Approbation obligatoire de la copropriété depuis avril 2025 : un nouveau droit pour les voisins et un tournant juridique majeur

L’un des changements les plus structurants dans la régulation des locations touristiques en Espagne est l’introduction, depuis le 3 avril 2025, d’une autorisation obligatoire de la communauté de copropriétaires pour pouvoir exercer cette activité. Cette mesure s’inscrit dans la réforme de la Ley de Propiedad Horizontal (loi régissant les immeubles en copropriété) par la Loi 1/2025, et redonne un pouvoir décisionnel important aux habitants permanents des immeubles.

Une autorisation formelle, à majorité qualifiée

Concrètement, tout propriétaire qui souhaite transformer son bien en logement touristique doit désormais obtenir l’accord exprès d’au moins 60 % des copropriétaires, réunis en assemblée générale. Cette décision doit faire l’objet :

• D’un vote en assemblée, inscrit dans le procès-verbal officiel.
• D’une modification éventuelle du règlement de copropriété, en y intégrant les nouvelles conditions d’usage (autorisations, restrictions, plafonds…).

Sans cette approbation, la location touristique devient illégale, même si le bien figure au registre national, et même s’il a obtenu une licence municipale par le passé.

Pourquoi cette mesure ? Un équilibre entre usage individuel et intérêt collectif

Ce changement vise à protéger les droits des autres résidents et à garantir un certain niveau de qualité de vie dans les immeubles collectifs, souvent perturbés par la présence fréquente de voyageurs de passage. Il répond à plusieurs problèmes constatés depuis plusieurs années :

• Nuisances sonores répétées (bruit de valises, fêtes, rassemblements).
• Détérioration des parties communes (ascenseurs, cages d’escalier).
• Sentiment d’insécurité lié à la rotation constante de personnes inconnues.
• Perte de la dimension résidentielle au profit d’un usage quasi-hôtelier.

Le législateur espagnol souhaite ainsi rétablir une cohabitation équilibrée entre propriétaires, résidents et touristes, en donnant aux voisins un véritable droit de regard sur ce qui se passe dans leur propre immeuble.

Des conséquences juridiques importantes

Le non-respect de cette règle peut entraîner des sanctions civiles immédiates :

• La location peut être interdite par décision judiciaire.
• La copropriété peut saisir la justice pour obtenir la cessation de l’activité.
• Le propriétaire peut être tenu responsable des troubles de voisinage générés par ses locataires de courte durée.

Par ailleurs, de nombreuses copropriétés choisissent désormais d’inscrire dans leur règlement intérieur des clauses interdisant expressément toute activité touristique, afin d’éviter des tensions et litiges futurs. Dans ce contexte, acheter un bien en vue d’en faire une location touristique sans anticiper le cadre de la copropriété devient très risqué.

Ce que doivent faire les investisseurs et propriétaires

Avant de lancer toute activité de location saisonnière en copropriété, il est indispensable de :

1. Lire attentivement le règlement de copropriété existant, notamment les clauses d’usage, de destination, ou d’interdiction.
2. Consulter les derniers procès-verbaux des assemblées générales pour détecter d’éventuels votes ou restrictions.
3. Faire voter formellement l’autorisation en AG, avec une majorité qualifiée d’au moins 60 % des voix (propriétaires présents ou représentés).
4. Obtenir une preuve écrite de cette approbation (procès-verbal, acte officiel) pour constituer votre dossier administratif.
5. Envisager de faire inscrire la décision dans les statuts pour éviter tout recours ultérieur.

Cette nouvelle exigence transforme profondément la manière de concevoir un investissement locatif touristique. Désormais, la gestion de la relation avec la copropriété devient aussi stratégique que la gestion du bien lui-même.

4. Restrictions régionales et gels de licences : des réponses locales ciblées

En complément du cadre national, plusieurs grandes villes espagnoles ont instauré des restrictions spécifiques pour limiter la pression touristique dans les quartiers les plus touchés :

• Barcelone : annonce la suppression progressive de 10 000 logements touristiques d’ici 2028.
• Málaga : impose un moratoire de trois ans sur l’octroi de nouvelles licences dans 43 quartiers saturés.
• Alicante : gèle pendant deux ans l’ouverture de nouveaux immeubles touristiques.
• Séville : autorise la coupure d’eau pour les logements touristiques exploités sans autorisation.

Ces mesures visent à préserver le vivre-ensemble urbain et à freiner la spéculation immobilière, tout en laissant place à un tourisme plus durable.

5. Sanctions lourdes en cas de non-conformité

Le nouveau cadre prévoit des sanctions dissuasives pour les contrevenants :

Les autorités locales disposent désormais de leviers puissants pour intervenir rapidement et de manière efficace.

Conseils pratiques pour les propriétaires et investisseurs

Face à cette reconfiguration du marché, investir dans la location touristique demande désormais une préparation rigoureuse et une connaissance approfondie de la réglementation. Voici les étapes clés pour sécuriser un projet :

1. Vérifier la compatibilité du bien avec la location touristique

Avant l’achat, consultez :

• Les statuts de la copropriété
• Les procès-verbaux des assemblées générales
• Les restrictions municipales ou régionales

Évitez les zones sous moratoire ou avec quotas épuisés. Sans ces vérifications, votre projet pourrait se retrouver bloqué avant même de commencer.

2. Obtenir un numéro d’enregistrement via la Ventanilla Única

Préparez les pièces nécessaires :

• Certificat de conformité ou de sécurité
• Autorisation de la copropriété
• Attestation énergétique

N’activez aucune annonce tant que le numéro n’est pas validé.

3. Anticiper le vote en assemblée générale

Si le règlement de copropriété ne prévoit pas encore l’autorisation, sollicitez un vote en bonne et due forme. Le seuil de 60 % peut être difficile à atteindre : dialogue et anticipation sont essentiels.

4. Prévoir un plan B : location moyenne ou longue durée

Dans les zones à forte régulation, la location moyenne durée (1 à 11 mois) peut être une solution souple et rentable. Elle vise un public stable (étudiants, cadres, retraités) et est mieux acceptée socialement.

La location longue durée, plus classique, offre quant à elle une sécurité juridique et fiscale accrue, même si elle est moins rémunératrice.

5. Se faire accompagner par des experts

Pour sécuriser votre projet :

• Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier espagnol ou votre chasseur immobilier francophone.
• Faites appel à un expert fiscal, surtout en cas d’investissement depuis l’étranger.
• Envisagez une agence de gestion locative, notamment pour la gestion quotidienne, les déclarations fiscales et la relation avec les locataires.

Conclusion : vers une location touristique plus encadrée mais toujours possible

Le renforcement des règles autour de la location touristique en Espagne ne constitue pas une interdiction, mais une refondation du secteur. Il s’agit de concilier les intérêts des investisseurs avec ceux des résidents, de lutter contre les dérives, tout en préservant l’attractivité touristique du pays.

Désormais, louer un bien à court terme en Espagne nécessite une approche professionnelle, une parfaite connaissance du cadre réglementaire, et une stratégie sur-mesure selon la localisation et la typologie du bien. Pour les investisseurs sérieux et bien accompagnés, les opportunités restent nombreuses, à condition de respecter les nouvelles règles du jeu.

Vos questions sur les réglementation de la location touristique en Espagne en 2025

Pourquoi l’Espagne renforce-t-elle la régulation des locations touristiques ?

L’Espagne durcit sa législation pour limiter les nuisances, freiner la pénurie de logements et préserver la qualité de vie des résidents face à l’essor massif des locations touristiques de courte durée.

Qu’est-ce que le registre national des logements touristiques en Espagne ?

Depuis juillet 2025, tout logement touristique doit être inscrit dans un registre national accessible via Ventanilla Única, garantissant transparence et contrôle des locations.

Quel est le rôle des plateformes comme Airbnb dans la nouvelle réglementation de la location touristique en Espagne ?

Les plateformes doivent désormais vérifier que chaque annonce comporte un numéro d’enregistrement officiel et retirer rapidement les annonces illégales sous peine de lourdes sanctions.

Pourquoi l’accord de la copropriété est-il obligatoire pour louer un logement touristique en Espagne ?

Depuis avril 2025, la majorité des copropriétaires (60 %) doit approuver la location touristique pour protéger les voisins des nuisances et préserver la vie collective dans les immeubles.

Quelles sanctions en cas de non-respect des règles sur les locations touristiques en Espagne ?

Les sanctions vont du retrait d’annonces, d’amendes pouvant atteindre 600 000 €, à la fermeture administrative du logement concerné.

Que vérifier avant d’investir dans une location touristique en Espagne ?

Il est essentiel de consulter le règlement de copropriété, vérifier les décisions en assemblée générale, et s’assurer que le bien n’est pas soumis à des restrictions locales ou moratoires.