Torremolinos ou Benalmadena ? Voilà bien le dilemme qui revient le plus souvent chez nos clients francophones sur la Costa del Sol. Pas étonnant quand on sait que 20 000 francophones ont franchi le cap de l’achat immobilier en Espagne en 2022, et que ces deux perles côtières se trouvent à quelques minutes seulement de l’aéroport de Malaga.
Torremolinos mise tout sur son dynamisme permanent et ses prix encore accessibles, avec un potentiel locatif saisonnier qui fait des envieux. Benalmadena, elle, joue la carte du prestige avec ses plages de rêve et son patrimoine culturel unique. D’ailleurs, la province de Malaga vient d’afficher une progression de 7 % sur les prix immobiliers – de quoi conforter votre choix d’investissement.
Vous hésitez encore entre ces deux destinations ? Nous avons analysé les prix, la rentabilité, la qualité de vie et les opportunités d’investissement pour vous aider à faire le choix le plus adapté à votre projet.
Les prix immobiliers : ce que vous devez savoir
Les chiffres parlent d’eux-mêmes, et croyez-nous, ils réservent quelques surprises entre ces deux destinations.
Prix au m² : Torremolinos vs Benalmadena
Les prix au mètre carré varient selon votre choix de quartier, et c’est là que ça devient intéressant. Torremolinos affiche 4 612 €/m²en moyenne (juin 2026), avec une fourchette qui oscille généralement entre 3 800 et 4 200 €/m². Benalmadena pousse légèrement plus haut à 4 783 €/m² sur la même période.
Mais attention, les écarts entre quartiers sont considérables :
À Torremolinos :
- El Pinillo : 3 161 €/m² – l’entrée de gamme la plus accessible
- Playamar : 6 453 €/m² – le haut du panier
- La Carihuela : 5 442 €/m² – la prime front de mer se paye
À Benalmadena :
- Santangelo : 3 195 €/m² et Arroyo de la Miel : 3 425 €/m² – les bonnes affaires
- El Higuerón-Capellanía : 5 916 €/m² – le standing
- Reserva del Higuerón : plus de 10 000 €/m² – l’ultra-luxe qui fait la différence
L’évolution sur 5 ans : des trajectoires différentes
Torremolinos a explosé avec +55% entre 2018 et 2023 – une performance qui confirme son attractivité grandissante. La tendance s’accélère même : +11,13% entre février et décembre 2024.
Benalmadena suit avec +18,3% de croissance annuelle, dépassant même Marbella et ses 12,9%. Le secteur Benalmadena Costa-Parque de la Paloma tire particulièrement son épingle du jeu avec +22,3% sur l’année.
L’offre disponible : quantité vs qualité
Voici où les deux villes se distinguent vraiment :
- Torremolinos : 269 biens disponibles pour un prix moyen de 506 000 € – focus sur les appartements et penthouses front de mer
- Benalmadena : 996 propriétés avec un ticket moyen de 698 000 € – palette plus large incluant villas de luxe
Point d’entrée identique : 79 800 euros minimum dans les deux villes.
Qui tire son épingle du jeu ?
Benalmadena domine sur le volume avec quatre fois plus de biens que Torremolinos. Cette diversité attire les acheteurs internationaux, notamment vers Torremuelle (3 818 €/m²) et La Capellanía.
Torremolinos, malgré un inventaire plus restreint, affiche une croissance de 19% – légèrement au-dessus de Benalmadena. Cette tension sur l’offre garantit un potentiel d’appréciation attractif pour les investisseurs.
Rentabilité locative : quelle ville offre les meilleurs rendements
Parlons rentabilité. Car c’est bien là que le bât blesse souvent avec nos clients qui rêvent de revenus locatifs mirobolants. La réalité du terrain diffère parfois des projections sur papier, et c’est justement notre rôle de vous éclairer sur les vraies performances de ces deux marchés.
Rendements locatifs saisonniers dans chaque ville
Torremolinos tire son épingle du jeu pour la location touristique. Cinquième destination espagnole la plus recherchée sur internet, la ville garantit une visibilité exceptionnelle pour vos futurs locataires. Les rendements annoncés tournent autour de 6 à 8% selon nos sources du marché, soutenus par cette demande touristique qui ne se dément pas.
L’atout majeur ? Ces 3 000 heures de soleil par an qui permettent de louer bien au-delà de la simple saison estivale. Vous pouvez compter sur une clientèle présente pratiquement toute l’année.
Benalmadena affiche des performances similaires avec des rendements entre 6 et 8% pour les locations saisonnières[142]. La ville mise sur ses attractions phares – Tivoli World et le Teleférico – pour maintenir cette demande locative.
Mais attention à la réalité du terrain : dans les deux destinations, vos locations touristiques ne tourneront réellement que 120 à 130 jours par an. Soit quatre mois cumulés, avec une concentration forte sur juillet-août. Loin des projections sur 365 jours !
Location longue durée : revenus et stabilité
Les rendements en location longue durée se situent entre 4 et 5% dans les deux villes. Moins spectaculaire sur le papier, mais infiniment plus stable au quotidien.
Les avantages ?
- Frais de gestion réduits : 8 à 10% du loyer annuel
- Contre 15 à 25% pour les locations touristiques
- Gestion administrative simplifiée
- Revenus prévisibles mois après mois
Torremolinos propose 274 logements en location longue durée, tandis que Benalmadena dispose d’une offre comparable pour étudiants, expatriés et jeunes professionnels.
Taux d’occupation et demande touristique
Torremolinos domine clairement avec plus de 80% d’occupation hôtelière – le plus élevé de la Costa del Sol. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 52 000 touristes et 238 000 nuitées en février 2023.
Benalmadena suit avec 25 664 touristes et 147 649 nuitées sur la même période, affichant un taux d’occupation de 84,86% en mars 2025.
Réglementation des locations touristiques à considérer
L’épée de Damoclès réglementaire plane. L’obtention d’une licence touristique reste obligatoire en Andalousie, mais Torremolinos envisage des restrictions similaires à Malaga. Benalmadena étudie également des limitations pour les immeubles collectifs.
La vraie douche froide ? Entre 50% et 70% de vos revenus bruts disparaîtront dans les frais de gestion, commissions des plateformes et fiscalité. La rentabilité nette s’avère souvent bien en deçà des attentes initiales.
Qualité de vie et infrastructures : avantages de chaque destination
Au-delà des chiffres, c’est bien votre mode de vie quotidien qui déterminera si vous devez investir Torremolinos ou Benalmadena. Et là, les deux villes jouent dans des catégories différentes.
Plages et activités balnéaires
Benalmadena vous gâte côté littoral. La plage de Malapesquera fait 700 mètres sur 50 mètres de large, idéalement située près de Puerto Marina. Eaux limpides, vagues douces – parfait pour la baignade. Si vous cherchez plus d’espace, direction Carvajal et ses 1600 mètres : ambiance jeune, sable sombre, eaux paisibles. Les familles avec enfants adorent Playa Bonita (285 mètres sur 32 mètres) pour son calme absolu.
Torremolinos mise tout sur La Carihuela. Ce quartier historique a vu naître le fameux poisson frit à l’huile d’olive dans les années 60– une expérience gastronomique que vous vivrez les pieds dans le sable.
Offre culturelle et loisirs (Tivoli World, Teleférico, Puerto Marina)
Benalmadena sort le grand jeu avec son téléphérique de 5565 mètres. Depuis l’an 2000, il relie Arroyo de la Miel au Monte Calamorro (700 mètres d’altitude). Par temps clair, vous apercevrez même l’Afrique ! Les soirées d’été, cabines ouvertes jusqu’à 23h pour admirer les étoiles.
Puerto Marina (1982) peut amarrer plus de 1000 bateaux et décroche régulièrement le titre de meilleure marina mondiale. Impressionnant.
Torremolinos joue la carte de l’animation permanente. La Plaza Costa del Sol, piétonnisée en 2019, est devenue un magnifique boulevard avec sa pergola évoquant les vagues. Du mouvement 365 jours par an.
Écoles internationales et services de santé
Côté éducation, les deux villes s’en sortent bien :
Benalmadena :
- British College of Benalmádena (pré-maternel à université)
- Torrequebrada International College (bilingue espagnol-anglais)
- St. Anthony’s College (1 à 18 ans, plus de 50 ans d’expérience)
Pour la santé, Hospital Marítimo à Torremolinos couvre médecine générale, santé mentale, physiothérapie et radiologie. À Benalmadena, Vithas Xanit se trouve à 15-20 minutes – moderne et multilingue.
Restaurants, commerces et vie quotidienne
Torremolinos impressionne avec plus de 250 restaurants internationaux. La Calle San Miguel concentre bars, restaurants, boutiques et services – tout ce qu’il faut pour une vie quotidienne animée.
Benalmadena mise sur la qualité plutôt que la quantité. Puerto Marina abrite des adresses comme Angus Puerto Marina(spécialiste des viandes Angus) et Los Mellizos (produits de mer d’exception).
Vous préférez l’effervescence permanente ou les plaisirs raffinés ? La réponse orientera votre choix.
Profils d’investisseurs et stratégies adaptées
Selon votre profil et vos objectifs, chacune de ces deux destinations présente des avantages distincts. Nous définissons ensemble le type d’investissement qui vous correspond le mieux.
Résidence principale : quel choix selon vos besoins
Torremolinos convient parfaitement aux familles et retraités qui recherchent une ville animée toute l’année. L’un des gros atouts ? Vous n’avez pas besoin de voiture grâce aux transports en commun excellents. Le train Cercanías vous emmène à l’aéroport en 9 minutes pour 1,20€, et au centre de Malaga en 22 minutes pour 1,90€ aller-retour.
Benalmadena propose trois ambiances complètement différentes selon vos préférences : Benalmadena Pueblo pour l’authenticité andalouse, Arroyo de la Miel si vous préférez l’animation urbaine et cosmopolite, ou Torrequebrada pour le standing haut de gamme.
Résidence secondaire et usage personnel
Le modèle hybride fait de plus en plus d’adeptes : vous profitez de votre bien quelques mois par an, puis le louez en saisonnier pour couvrir vos charges. Torremolinos s’impose comme un choix de premier plan pour cette stratégie – l’attractivité touristique vous garantit de rentabiliser votre investissement pendant vos absences. Les prix de location hebdomadaire en haute saison dans cette zone touristique de Malaga restent très compétitifs.
Investissement locatif pur : maximiser la rentabilité
Vous visez avant tout la rentabilité locative, particulièrement en location courte durée ? Torremolinos optimise l’occupation grâce à son attractivité touristique permanente, vous assurant une rentabilité durable.
Retraités francophones : quelle ville privilégier
Les deux destinations abritent une communauté francophone très dynamique avec de nombreuses rencontres et événements. Benalmadena compte environ 70 000 habitants avec une forte présence européenne, tandis que l’hôpital Vithas Xanit International offre des soins médicaux de qualité dans plusieurs langues.
Budget d’entrée et accessibilité financière
Bonne nouvelle : ces deux destinations restent accessibles avec des appartements vue mer disponibles sous 200 000€. Les prix au m² tournent généralement entre 2 500 et 3 000€, vous offrant plusieurs options selon votre budget.
Démarches d’achat et aspects pratiques
Acheter à Torremolinos ou Benalmadena, c’est aussi maîtriser les spécificités du marché espagnol. Parce que les règles ne sont pas les mêmes qu’en France, nous vous guidons à travers chaque étape pour sécuriser votre transaction.
Frais d’acquisition et fiscalité (ITP, IVA, frais de notaire)
Comptez 10 à 15% supplémentaires au prix d’achat. Voici le détail des frais obligatoires :
Pour l’ancien :
- ITP (Impôt sur la Transmission de Propriété) : 7% en Andalousie, calculé sur la valeur de référence cadastrale qui peut dépasser le prix réel
Pour le neuf :
- TVA : 10% plus l’AJD entre 0,5% et 1,5%[381]
Frais annexes :
- Frais de notaire : 600€ à 1 500€
- Enregistrement au registre : 300€ à 1 000€[381]
- Honoraires d’avocat : environ 1% du prix
Obtention du NIE et ouverture de compte bancaire
Le NIE est indispensable pour tout achat immobilier. Vous pouvez en faire la demande au consulat espagnol ou directement en commissariat avec rendez-vous préalable. Prévoyez 1 à 2 mois de délai.
Documents nécessaires : formulaire EX-15 et modèle 790 (9,84€).
Pour le compte bancaire, présentez-vous avec : passeport, NIE, justificatif de domicile et certificat de non-résidence. Nous recommandons Santander, BBVA, CaixaBank et Sabadell.
Accompagnement par un chasseur immobilier
Nous vous proposons un interlocuteur unique francophone pour simplifier toutes vos démarches, sans surcoût supplémentaire – la commission étant partagée entre agents. Notre accompagnement inclut la mise en relation avec avocats, comptables et contacts administratifs.
Financement bancaire pour non-résidents
Les banques espagnoles accordent des financements jusqu’à 60-70% pour les non-résidents, avec des taux tournant autour de 2-2,5%[422]. Prévoyez donc 40-50% d’apport total en incluant les frais.
Tableau comparatif : Torremolinos vs Benalmadena
Vous voulez du concret ? Voici le face-à-face complet entre nos deux destinations phares. Nous avons compilé toutes les données essentielles pour vous aider à y voir plus clair.
Marché immobilier : les chiffres qui parlent
Prix moyen au m² (juin 2026) :
- Torremolinos : 4 612 €/m²
- Benalmadena : 4 783 €/m²
Les quartiers les plus abordables :
- El Pinillo à Torremolinos : 3 161 €/m²
- Santangelo à Benalmadena : 3 195 €/m²
Les zones premium :
- Playamar (Torremolinos) : 6 453 €/m²
- Reserva del Higuerón (Benalmadena) : plus de 10 000 €/m²
Évolution des prix :
- Torremolinos affiche une progression spectaculaire de +55% entre 2018 et 2023
- Benalmadena suit avec +18,3% de croissance annuelle
Offre disponible et accessibilité
Torremolinos : 269 propriétés disponibles, prix moyen 506 000 € Benalmadena : 996 biens (quatre fois plus !), ticket moyen 698 000 €
Point d’entrée : 79 800 € minimum dans les deux villes
Performance locative : la réalité du terrain
Rendements saisonniers : 6-8% dans les deux destinations Rendements longue durée : 4-5% partout
Mais attention ! La réalité que nous constatons chez nos clients :
- 120-130 jours d’occupation réelle par an seulement
- 50-70% des revenus bruts absorbés par les frais
Fréquentation touristique
Torremolinos en tête :
- 52 000 touristes en février 2023
- 238 000 nuitées
- Taux d’occupation hôtelière de plus de 80% (record de la Costa del Sol)
Benalmadena suit :
- 25 664 touristes sur la même période
- 147 649 nuitées
- Taux d’occupation de 84,86% en mars 2025
Infrastructures et commodités
Torremolinos mise sur la praticité :
- Train Cercanías : aéroport en 9 minutes (1,20€)
- Malaga centre en 22 minutes (1,90€ A/R)
- Plus de 250 restaurants internationaux
- Pas besoin de voiture !
Benalmadena joue la carte du prestige :
- Téléphérique de 5565 mètres jusqu’à 700m d’altitude
- Puerto Marina (1000+ embarcations, 2x prix meilleure marina du monde)
- Tivoli World
- Trois zones distinctes selon vos envies
Nos recommandations par profil
Familles et retraités : Torremolinos pour sa praticité et son dynamisme Investisseurs haut de gamme : Benalmadena pour son segment luxe développé Primo-accédants : Les deux destinations restent accessibles sous 200 000€
Note importante : Ces données reflètent la situation 2023-2026. Les rendements mentionnés sont bruts, avant charges et fiscalité. Nous vous recommandons vivement de vérifier l’actualité de ces informations avec nos conseillers avant toute décision.
Discutons-en !
Les points clés pour faire le bon choix
Alors, Torremolinos ou Benalmadena ? Après avoir épluché les chiffres et analysé les deux marchés, la réponse dépend avant tout de ce que vous recherchez vraiment.
Torremolinos reste le choix malin pour ceux qui privilégient l’accessibilité. Avec ses 4 612 €/m² en moyenne et sa dynamique touristique qui ne faiblit jamais, c’est la destination qui bouge toute l’année. Vous y trouverez des transports au top et cette ambiance cosmopolite qui fait le charme de la Costa del Sol.
Benalmadena joue dans une autre cour avec ses 4 783 €/m² et son offre immobilière quatre fois plus large. C’est le territoire de choix pour les budgets plus confortables qui cherchent le prestige et les zones résidentielles haut de gamme.
Sur la rentabilité locative, ne vous laissez pas éblouir par les 6-8% annoncés partout. La réalité terrain, nous la connaissons bien : 120 à 130 jours d’occupation maximum et 50 à 70% de vos revenus qui partent en frais. Autant le savoir avant de signer.
Au final, votre choix devra surtout refléter votre style de vie. Vous aimez l’animation permanente et l’accessibilité ? Direction Torremolinos. Vous préférez les zones tranquilles avec des attractions culturelles ? Benalmadena vous tend les bras.
Discutons-en ! Chaque situation est unique, et nous sommes là pour vous accompagner dans cette décision importante.
FAQs
Q1. Quelle ville choisir entre Benalmádena et Torremolinos selon mes priorités ? Le choix dépend de vos attentes. Benalmádena convient davantage si vous recherchez une offre culturelle variée avec des attractions comme le téléphérique, Puerto Marina et Tivoli World, ainsi qu’un segment immobilier haut de gamme. Torremolinos est idéale pour ceux qui privilégient une ambiance dynamique toute l’année, des plages animées, une vie nocturne active et d’excellentes connexions de transport, notamment vers l’aéroport de Malaga.
Q2. Quels sont les meilleurs secteurs pour investir dans l’immobilier en Espagne actuellement ? La Costa del Sol, et particulièrement Torremolinos et Benalmádena, figure parmi les destinations les plus attractives pour l’investissement immobilier en Espagne. Ces deux villes bénéficient d’une forte demande touristique, d’une croissance des prix soutenue (entre 11% et 19% selon les secteurs) et de rendements locatifs compétitifs oscillant entre 6 et 8% pour les locations saisonnières.
Q3. Torremolinos mérite-t-elle vraiment une visite ou un investissement ? Absolument. Torremolinos combine plusieurs atouts : des plages de qualité, un climat exceptionnel avec 3 000 heures d’ensoleillement annuel, une gastronomie authentique notamment à La Carihuela, et un taux d’occupation hôtelière supérieur à 80% (le plus élevé de la Costa del Sol). La ville propose également plus de 250 restaurants internationaux et des infrastructures modernes comme la Plaza Costa del Sol.
Q4. Quel budget prévoir pour s’installer à Benalmádena ? Les prix immobiliers à Benalmádena varient considérablement selon les quartiers, avec une moyenne de 4 783 €/m². Les secteurs les plus abordables comme Santangelo démarrent à 3 195 €/m², tandis que les zones premium comme Reserva del Higuerón dépassent 10 000 €/m². Des appartements avec vue mer sont disponibles à partir de 79 800 euros, rendant l’accès à la propriété possible pour différents budgets.
Q5. Quels sont les frais à prévoir lors d’un achat immobilier à Torremolinos ou Benalmádena ? Prévoyez un budget additionnel de 10 à 15% du prix d’achat. Pour un bien ancien, l’impôt de transmission (ITP) s’élève à 7% en Andalousie. Pour le neuf, comptez 10% de TVA plus 0,5 à 1,5% d’AJD. Ajoutez les frais de notaire (600-1 500€), l’enregistrement au registre (300-1 000€) et les honoraires d’avocat (environ 1% du prix d’achat).
