Vous rêvez d’une résidence secondaire en Espagne ? Vous n’êtes pas seul. Aujourd’hui, 380.000 Belges possèdent déjà leur propriété dans ce pays ensoleillé. L’Institut national de la statistique espagnol confirme cette tendance : 8 millions de logements ne sont pas des résidences principales, soit 30% du parc immobilier résidentiel total.
Mais attention : posséder un bien immobilier en Espagne vous expose à un système fiscal bien différent du français.
L’année 2023 a bouleversé la donne avec trois changements fiscaux majeurs. Le plus notable ? Un nouvel impôt temporaire sur la fortune pour les patrimoines dépassant 3 millions d’euros.
Parce que les règles ne sont pas les mêmes en Espagne et dans votre pays, vous devez maîtriser ces particularités avant d’investir.
Voici ce qui vous attend :
• La taxe foncière (IBI) oscille entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale • La TVA atteint 21% sur certaines transactions commerciales
• Les plus-values immobilières sont imposées au taux forfaitaire de 19% • Les droits d’enregistrement varient entre 6% et 10% selon les régions
Nous vous guidons dans ce dédale fiscal pour que votre investissement immobilier espagnol reste une réussite. De l’achat jusqu’aux règles de succession, chaque étape compte.
Vous avez des questions sur votre situation fiscale ?
Ce guide vous explique tout ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises.
Quels frais prévoir lors de l’achat ?
Acheter une résidence secondaire en Espagne implique plusieurs charges fiscales incontournables. Voici ce que vous devez budgéter :
TVA ou droits d’enregistrement : tout dépend de votre vendeur
1. Achat auprès d’un professionnel (bien neuf ou première vente) Vous payez la TVA espagnole (IVA) : • 10% sur le prix d’achat pour un logement • 21% pour les terrains commerciaux ou locaux professionnels
2. Achat auprès d’un particulier (bien d’occasion) Les droits d’enregistrement (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) s’appliquent. Ces droits varient énormément selon les régions autonomes : entre 6% et 11% du prix d’achat.
Les frais administratifs obligatoires
Honoraires du notaire : entre 0,5% et 1% du prix d’achat
Frais d’enregistrement : environ 0,4% de la valeur déclarée au registre de la propriété
Frais de gestion (gestoria) : entre 300€ et 600€ pour toutes les démarches administratives
Retenue de 3% : une obligation si le vendeur est non-résident
Attention à cette particularité espagnole : quand le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, vous devez obligatoirement retenir 3% du prix d’achat et le verser directement au fisc espagnol.
Cette somme représente une avance sur l’impôt sur la plus-value du vendeur. Vous disposez de 30 jours après la vente pour remplir le formulaire Modelo 211.
La « plusvalía municipal » : souvent négociable
Cette taxe municipale sur la plus-value (IIVTNU) reste théoriquement à la charge du vendeur. Dans la pratique, elle se négocie souvent dans le contrat.
Son calcul porte sur l’augmentation supposée de la valeur du terrain depuis la précédente transmission. Le montant dépend de : • La commune • La durée de détention • La valeur cadastrale
Elle représente généralement entre 0,5% et 1,5% du prix d’achat.
Au total : comptez entre 10% et 15% du prix d’achat pour l’ensemble de ces charges fiscales.
Nous intégrons ces coûts dans notre accompagnement pour éviter les mauvaises surprises lors de votre acquisition.
Les impôts annuels : ce qu’il faut prévoir une fois propriétaire
Propriétaire d’une résidence secondaire en Espagne ? Voici vos obligations fiscales annuelles. Nous vous expliquons chaque impôt pour que vous puissiez budgeter sereinement.
1. La taxe foncière espagnole (IBI) : votre premier impôt local
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) fonctionne comme la taxe foncière française. Tout propriétaire au 1er janvier la paie.
Le montant varie selon votre commune : entre 0,4% et 1,1% de la valeur cadastrale. Concrètement, pour un bien de 200 000€, vous paierez 310€ à Bilbao contre 660€ à Barcelone.
Attention : le non-paiement bloque votre vente et complique les successions.
2. L’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) : obligatoire chaque année
Vous passez moins de 183 jours par an en Espagne ? Vous devez déclarer l’IRNR annuellement. Cet impôt touche tous vos revenus espagnols, même immobiliers.
3. Revenus fictifs : vous payez même si votre bien reste vide
Particularité espagnole : votre résidence secondaire non louée génère un revenu fictif imposable.
Le calcul se fait ainsi : • 1,1% de la valeur cadastrale si elle a été révisée dans les 10 dernières années • 2% si elle n’a pas été révisée
Cette base est imposée à 19% (résidents UE) ou 24% (autres pays).
Exemple concret : valeur cadastrale de 100 000€ non révisée pour un britannique = 480€ d’impôt (100 000 x 2% x 24%).
4. Impôt sur la fortune : seuils à connaître
L’Impuesto sobre el Patrimonio s’applique au-delà de 700 000€. Les taux progressifs vont de 0,2% à 3,5%.
Nouveauté 2023 : un impôt de solidarité supplémentaire pour les patrimoines dépassant 3,7 millions d’euros.
5. Taxe d’ordures ménagères : variable selon votre commune
Cette taxe locale finance collecte et recyclage. Le montant dépend de plusieurs critères : superficie, consommation d’eau, emplacement ou valeur cadastrale.
Comptez entre 100€ et 500€ annuels.
Nous vous aidons à anticiper ces coûts et optimiser votre fiscalité selon votre situation.
Vente, donation, succession : les règles fiscales à connaître
Vous envisagez de vendre votre bien espagnol ou de le transmettre à vos enfants ?
Attention aux spécificités fiscales espagnoles qui peuvent vous coûter cher si vous les ignorez.
Plus-values immobilières : des taux qui varient selon votre nationalité
La plus-value immobilière suit des règles précises en Espagne :
• 19% pour les non-résidents européens • 24% pour les autres nationalités
Le calcul ? La différence entre prix de vente et prix d’acquisition corrigé (frais d’achat, travaux, coefficient d’érosion monétaire inclus).
Bonne nouvelle pour les résidents fiscaux espagnols de plus de 65 ans : vous bénéficiez d’une exonération totale.
Donations : attention à l’absence de protection fiscale
Les donations immobilières relèvent des droits locaux. Les taux oscillent entre 1% et 34% selon votre lien de parenté et la région concernée.
Le piège ? Aucune convention fiscale franco-espagnole ne vous protège contre la double imposition en matière de donations.
Successions : l’importance cruciale de la localisation
L’impôt successoral dépend entièrement de la région où se situe votre bien.
Les écarts sont considérables : • Madrid : réduction de 99% pour les héritiers directs • Autres régions : jusqu’à 34% d’imposition
Heureusement, la convention franco-espagnole évite la double imposition successorale.
Démembrement de propriété : des règles différentes du système français
Le démembrement entre usufruit et nue-propriété fonctionne autrement en Espagne.
Nous vous recommandons une vigilance particulière sur les règles d’évaluation fiscale de l’usufruit. Elles diffèrent du système français, notamment lors d’une donation avec réserve d’usufruit.
Avant toute transmission, nous vous conseillons de faire le point sur votre situation fiscale spécifique.
Où acheter et quel statut choisir : l’impact sur votre fiscalité
Votre choix géographique et votre statut de résidence déterminent directement le montant de vos impôts en Espagne.
Parce que l’Espagne fonctionne avec des régions autonomes, chaque territoire applique ses propres règles fiscales.
Madrid ou Andalousie : des écarts fiscaux considérables
Les différences régionales peuvent vous coûter cher. Prenons un exemple concret :
• Madrid : réduction de 99% sur les droits de succession entre parents et enfants • Catalogne : taux pouvant atteindre 34% selon les montants • Andalousie : situation intermédiaire avec des taux modérés
Ces écarts représentent plusieurs dizaines de milliers d’euros lors d’une transmission. Le choix de votre région d’investissement n’est donc pas anodin.
Résident ou non-résident : deux mondes fiscaux différents
Votre statut fiscal change tout :
Si vous passez moins de 183 jours par an en Espagne (non-résident) :
- Taux fixe de 19% pour les Européens, 24% pour les autres
- Impôt sur les revenus fictifs même si le bien n’est pas loué
- Déclaration obligatoire avec le formulaire Modelo 210
Si vous devenez résident fiscal espagnol :
- Barème progressif plus avantageux
- Abattements spécifiques après 65 ans sur les plus-values
- Possibilité d’exonération complète dans certains cas
Éviter la double imposition : ce que vous devez savoir
La convention fiscale franco-espagnole vous protège partiellement. Elle fonctionne avec un système de crédit d’impôt : vous déduisez de votre impôt français ce que vous avez déjà payé en Espagne.
Attention : cette protection ne couvre pas les donations. Vous risquez d’être imposé deux fois si vous donnez votre bien espagnol.
Nous vous conseillons de faire le calcul avant de choisir votre région d’investissement. Les économies peuvent être substantielles.
Points clefs pour maîtriser votre fiscalité espagnole
Vous voilà propriétaire en Espagne. Maintenant, comment gérer sereinement vos obligations fiscales ?
Voici nos conseils essentiels :
1. Restez informé des évolutions
L’année 2023 a apporté trois changements majeurs : nouvel impôt temporaire sur les fortunes dépassant 3 millions d’euros et exonération d’impôt sur la fortune pour les résidents d’Andalousie. La fiscalité espagnole évolue : nous vous conseillons de vous tenir régulièrement informé.
2. Respectez scrupuleusement le calendrier fiscal
• Revenus non locatifs : déclaration avant le 31 décembre de l’année suivante • Biens loués : dépôt entre le 1er et le 20 janvier
Le non-respect vous coûte cher : pénalités de 1% par mois, jusqu’à 15% après un an.
3. Maîtrisez le formulaire Modelo 210
Document incontournable pour tout non-résident possédant un bien en Espagne. Nous vous assistons dans sa préparation si nécessaire.
4. Optimisez selon votre région
Madrid offre des taux d’imposition plus avantageux que la Catalogne. Le choix géographique de votre investissement peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros.
5. Protégez-vous de la double imposition
La convention franco-espagnole vous permet un crédit d’impôt équivalent à l’impôt déjà payé en Espagne. Mais attention : elle ne couvre pas tous les impôts.
Vous avez des doutes sur votre situation fiscale ?
Parce que chaque cas est particulier, nous vous recommandons de faire appel à un fiscaliste spécialisé. L’optimisation fiscale légale peut vous faire réaliser des économies substantielles.
Contactez-nous pour discuter de votre projet immobilier espagnol.
FAQs
Q1. Quels sont les principaux impôts à payer pour une résidence secondaire en Espagne ? Les principaux impôts incluent la taxe foncière (IBI), l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), une taxe sur les revenus fictifs si le bien n’est pas loué, et potentiellement l’impôt sur la fortune pour les patrimoines élevés. Les taux varient selon les régions et le statut de résidence du propriétaire.
Q2. Comment fonctionne la fiscalité des plus-values immobilières en Espagne ? Les plus-values immobilières sont imposées au taux forfaitaire de 19% pour les non-résidents européens et 24% pour les autres. Le calcul se base sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition corrigé. Une exonération existe pour les résidents fiscaux espagnols de plus de 65 ans.
Q3. Existe-t-il des différences fiscales importantes entre les régions espagnoles ? Oui, les différences fiscales entre régions sont significatives. Par exemple, Madrid offre des abattements fiscaux importants sur les droits de succession et donation, tandis que d’autres régions comme l’Andalousie et la Catalogne ont des taux plus élevés. Ces variations peuvent avoir un impact considérable sur le coût total de possession d’un bien.
Q4. Comment éviter la double imposition entre la France et l’Espagne ? La convention fiscale franco-espagnole permet généralement d’éviter la double imposition. Le mécanisme principal consiste en un crédit d’impôt équivalent à l’impôt déjà payé dans l’autre pays, plafonné au montant de l’impôt français correspondant. Cependant, cette convention ne couvre pas tous les types d’impôts, notamment en matière de donation.
Q5. Quelles sont les obligations fiscales annuelles pour un non-résident possédant un bien en Espagne ? Les non-résidents doivent déclarer annuellement l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), même si le bien n’est pas loué. Ils doivent également payer la taxe foncière (IBI) et potentiellement d’autres taxes locales. La déclaration pour les revenus non locatifs doit être effectuée avant le 31 décembre de l’année suivante, tandis que pour les biens loués, le dépôt s’effectue entre le 1er et le 20 janvier.
